Verschärfung der Erbschaftsteuerverschonung

Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 24. Oktober 2017 Az. II R 44/15 die bisher geübte Praxis der Anerkennung gewerblicher Wohnungsunternehmen im Rahmen der Erbschaftssteuer-vergünstigung nach § 13a in Verbindung mit § 13b Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 Satz 2 Buchst. d ErbStG verschärft. Der BFH hat ausgeführt, dass für die Annahme des begünstigten Vermögen erforderliche wirtschaftliche Geschäftsbetrieb nur vorliegt, wenn die Gesellschaft neben der Überlassung der Wohnung Zusatzleistungen erbringen, die das bei langfristigen Vermietungen übliche Maß überschreiten und der Vermietungstätigkeit einen originär gewerblichen Charakter verleihen. Es genügt also nicht, dass sich Wohnungen im Betriebsvermögen einer Gesellschaft befinden, die Tätigkeit muss über den Rahmen einer reinen Vermögensverwaltung hinausgehen auch wenn es sich um einen größeren Grundbesitz handelt und die Vermietung nur durch Einsatz von Personal möglich ist, wird es sich im Kern um Vermögensverwaltung handeln. Das gesamte klassische Eigenmanagement eines Bestandshalters reicht also nicht aus. Nur wenn besondere Umstände hinzutreten, die über das normale Maß der Vermietung hinausgehen, dann soll ein gewerblicher Charakter unterstellt und damit auch eine entsprechende Anerkennung verbunden sein. Es geht also darum, nicht übliche Sonderleistungen vorzunehmen, wie z. B. das Reinigen der vermieteten Wohnung oder das Bewachen der Gebäude, oder wenn ein besonders schneller Mieter wechselt erforderlich ist, z. B. bei einem Wohnheim. Der BFH verweist auf frühere Urteile in denen z. B. auch das Wäschewechseln oder das Bereitstellen von Aufenthaltsräumen oder ein Krankenzimmer eine solche gewerbliche Tätigkeit initiieren.

Die Bundesverwaltung hat mit Erlass vom 23.04.2018 auf das Urteil reagiert und erklärt, dass das Urteil über den entschiedenen Einzelfall hinaus nicht anzuwenden ist.

Diese Auffassung steht im Widerspruch zur Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes. Deshalb sollte aus Vorsichtsgründen bei wohnungsbestandhaltenden Unternehmen, die bisher nur die reine Verwaltung des eigenen Besitzes zum Gesellschaftszweck hatten und dies auch so umgesetzt haben, ein zusätzlicher Leistungsbereich eröffnet werden. Dies kann u.a. dadurch geschehen, dass Dienstleistungen für Dritte, u.a. andere Wohnungsunternehmen und private Vermieter erbracht werden. In aktuellen Fällen und auch bei geplanter Übertragung von Anteilen an Wohnungsunternehmen an Erben sollte eine Aktivierung der gewerblichen Tätigkeit  aus Sicherheitsgründen angestrebt werden.  Dies kann von der Finanzverwaltung, die diese Dienste nicht für erforderlich hält, nur als Verstärkung der gewerblichen Tätigkeit des Wohnungsunternehmens anerkannt und damit in das begünstigte Vermögen gemäß § 13b, Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 Satz 2 Buchst. d ErbStG eingeordnet werden.

Bei Rückfragen steht Ihnen Herr Rechtsanwalt und Notar Rüdiger Giesemann (Tel.: 0531/24281-76) gern zur Verfügung.